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租賃的法律QA
蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法445條
法條重點
不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。
但禁止扣押之物，不在此限。

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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法444條
法條重點
承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。
實務重點

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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法443條
法條重點
承租人未經出租人承諾，不得轉租。
房屋租約未禁止時，承租人得將
房屋一部分轉租他人。

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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法442條
法條重點
租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。
要件：不動產＋價值昇降＋未定期限租賃。
實務重點

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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法441條
法條重點
承租人若因自己之事由，無法使用、收益租賃物的全部或一部，仍不得免除支付租金的義務。
實務重點
本條以不能使用、收益的原因是否來自承租人為判斷核心。若係承租人個人、家庭或營業因素，原則上仍應支付租金；若原因出於租賃物瑕疵或出租人，則非本條情形。

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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法440條
法條重點：
承租人遲付租金時，出租人須定相當期限催告；期限內仍未支付，始得終止租約。
房屋租賃：欠租總額須達二個月租額。若約定每期開始時付租，還須遲延給付逾二個月。
建築房屋基地：欠租總額達二年租額，才適用前述終止規定。

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蔡憲騰律師　丁遵富法務　民法439條
法條重點
租金支付期限，依下列順序決定：
1. 有約定：依約定日期支付。
2. 無約定：依習慣支付。

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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法438條
法條重點
承租人應依租約約定的方法，使用、收益租賃物。租約未約定時，應依租賃物的性質使用、收益。承租人違反規定，經出租人阻止後仍繼續，出租人得終止契約。
實務重點
出租人依本條終止前，須證明承租人有不當使用、收益，並具備「已阻止」及「仍繼續」兩項事實。

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蔡憲騰律師　丁遵富法務　民法437條
法條重點
租賃關係存續中，遇到下列情形，承租人應即通知出租人：
一、租賃物有必要修繕，且應由出租人負擔。
二、為防止危害，有增設設備之必要。

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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法436條
法條重點：
第三人就租賃物主張權利，致承租人不能依約使用、收益時，承租人得依受影響程度請求減少租金。剩餘部分不能達租賃目的者，得終止租賃契約。
實務重點：
第三人僅口頭主張權利，尚不足夠；必須已實際妨礙承租人的使用、收益。承租人應立即通知出租人處理，並保存通知、權利文件及受阻證據。若出租人另有可歸責事由，承租人得另行請求損害賠償。

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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法435條
法條重點：
租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。
前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。
實務重點，本條須同時具備：

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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法434條
法條重點：
租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失時，承租人應對出租人負損害賠償責任。並非租賃物只要失火，承租人就一定要賠償。
實務重點：
重大過失，是指顯然欠缺普通人應盡的基本注意。承租人只有輕過失時，原則上不負本條責任；出租人須證明火災是承租人的重大過失所造成。租約如另有明確特約，仍應依契約內容判斷。

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