蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法441條
法條重點
承租人若因自己之事由，無法使用、收益租賃物的全部或一部，仍不得免除支付租金的義務。
實務重點
本條以不能使用、收益的原因是否來自承租人為判斷核心。若係承租人個人、家庭或營業因素，原則上仍應支付租金；若原因出於租賃物瑕疵或出租人，則非本條情形。
生活案例
小林承租店面經營餐廳，後因自身經營不善而停業。即使未再使用店面，只要出租人仍依約提供店面，小林仍須支付租金。
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5 性侵害專案
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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法440條
法條重點：
承租人遲付租金時，出租人須定相當期限催告；期限內仍未支付，始得終止租約。
房屋租賃：欠租總額須達二個月租額。若約定每期開始時付租，還須遲延給付逾二個月。
建築房屋基地：欠租總額達二年租額，才適用前述終止規定。
實務重點：
終止租約通常須具備：租金遲延、達法定門檻、定期催告、期限屆滿仍未支付。
催告宜寫明欠租期間、金額、付款期限及逾期將終止租約，並保留送達證明。
「相當期限」應依個案情形判斷，法律並未規定固定天數。
生活案例：
房租每月2萬元，約定月初支付。承租人欠租達4萬元，且遲延給付已逾二個月。出租人以書面定期催繳，承租人屆期仍未付款，出租人才得終止租約。
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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法439條
法條重點
租金支付期限，依下列順序決定：
1. 有約定：依約定日期支付。
2. 無約定：依習慣支付。
3. 亦無習慣：租賃期滿時支付。
分期支付：於每期屆滿時支付。
季節性收益：於收益季節終了時支付。
實務重點：
契約約定優先，宜明載付款日、付款方式及收款帳戶。
屆期未付，可能構成給付遲延；出租人得依法催告並請求租金。
應保留匯款紀錄、收據或對話，作為已付款的證明。
生活案例：
甲向乙承租房屋，契約約定每月5日付款，甲即應按期支付租金。
若未約定日期，先依習慣；亦無習慣，則於租期屆滿時支付。
若農地收益有季節性，則於收益季節終了時支付。
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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法438條
法條重點
承租人應依租約約定的方法，使用、收益租賃物。租約未約定時，應依租賃物的性質使用、收益。承租人違反規定，經出租人阻止後仍繼續，出租人得終止契約。
實務重點
出租人依本條終止前，須證明承租人有不當使用、收益，並具備「已阻止」及「仍繼續」兩項事實。
僅有違約，尚未阻止或未再繼續者，不當然可依本條終止。
租約用途、存證信函、照片、錄影及證人證詞，均可能成為重要證據。
生活案例
房屋租約約定「僅供住家使用」，承租人卻改作餐飲店，造成油煙及噪音。房東以存證信函要求停止營業，承租人仍繼續經營，房東得依民法第438條終止租約。
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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法437條
法條重點
租賃關係存續中，遇到下列情形，承租人應即通知出租人：
一、租賃物有必要修繕，且應由出租人負擔。
二、為防止危害，有增設設備之必要。
三、第三人對租賃物主張權利。
出租人已知者，無須再通知。承租人怠於通知，致出租人不能及時救濟，應賠償因此所生損害。
實務重點
一、通知宜即時並留存證據：簡訊、電子郵件、照片或存證信函。
二、出租人請求賠償，須證明怠於通知、不能及時救濟、實際損害及因果關係。三、本條規範的是通知義務，不當然改變修繕費用歸屬；修繕責任仍依租約、習慣及民法第429條判斷。
生活案例
租屋處水管破裂，承租人發現漏水卻未通知房東，放任損害擴大。若及時通知原可避免，承租人可能須賠償延誤通知所增加的損害；但房東早已知情者，不負本條未通知責任。
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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法436條
法條重點：
第三人就租賃物主張權利，致承租人不能依約使用、收益時，承租人得依受影響程度請求減少租金。剩餘部分不能達租賃目的者，得終止租賃契約。
實務重點：
第三人僅口頭主張權利，尚不足夠；必須已實際妨礙承租人的使用、收益。承租人應立即通知出租人處理，並保存通知、權利文件及受阻證據。若出租人另有可歸責事由，承租人得另行請求損害賠償。
生活案例：
甲承租店面經營餐廳，丙主張所有權並收回店面前半部。若剩餘空間仍能營業，甲得請求減租；若出入口及廚房均無法使用，已不能達成營業目的，甲得終止租約。
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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法435條
法條重點：
租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。
前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。
實務重點，本條須同時具備：
租賃物發生一部滅失，且原因不可歸責於承租人。若租賃物全部滅失，應依給付不能等規定處理，不適用本條。
承租人須向出租人提出減租請求；減租幅度應依滅失部分對使用收益的實際影響判斷。
只有存餘部分已無法達成租賃目的時，承租人才得終止；若仍能達成目的，原則上只能請求減租。
生活案例：
颱風掀毀出租房屋部分屋頂，造成一間房無法使用，且房客沒有過失。房客可依受影響程度請求相應減租。
若漏水及結構損害使其餘空間也無法正常居住，已不能達到居住目的，房客得終止租約。
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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法434條
法條重點：
租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失時，承租人應對出租人負損害賠償責任。並非租賃物只要失火，承租人就一定要賠償。
實務重點：
重大過失，是指顯然欠缺普通人應盡的基本注意。承租人只有輕過失時，原則上不負本條責任；出租人須證明火災是承租人的重大過失所造成。租約如另有明確特約，仍應依契約內容判斷。
生活案例：
房客明知延長線已破損、冒煙，仍連接多個高功率電器後離開，最後引發火災燒毀房屋。此種明顯忽視基本用電安全的行為，可能構成重大過失，房客應負賠償責任。
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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法433條
法條重點：
承租人的「同居人」，或承租人允許使用、收益租賃物的「第三人」，因應負責之事由造成租賃物毀損、滅失時，由承租人負損害賠償責任。
實務重點：
1. 行為人須為承租人的同居人，或經承租人允許使用、收益租賃物的第三人。
2. 行為人須有故意、過失等可歸責事由。
3. 賠償以租賃物本身的物理毀損、滅失或功能損壞為限；單純交易價值減損，原則上不屬本條範圍。
4. 承租人對出租人負契約責任；實際行為人可能另負侵權責任。
生活案例：
甲承租房屋，允許朋友乙暫住。乙搬動大型家具時疏忽，撞裂屋內落地窗。乙為甲允許使用房屋的第三人，且有過失，因此甲須依民法第433條向房東賠償。甲賠償後，仍可依法向乙求償。
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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法432條
法條重點
承租人負有善良管理人注意義務，應妥善保管租賃物；租賃物具有生產力者，並須維持其生產力。因違反義務造成租賃物毀損或滅失，應負損害賠償責任。但依契約約定或物之性質正常使用所生的合理變更、毀損，不負賠償責任。
實務重點
是否賠償，重點在區分正常使用耗損與保管不當損害。判斷時通常會考量租賃期間、使用目的、物品原有狀況、損害程度及交屋照片等證據。自然褪色、輕微磨損，通常屬正常耗損；漏水不處理、任意破壞設備，則可能須賠償。
生活案例
甲承租房屋，發現冷氣排水管脫落，卻長期不處理，造成木地板腐爛。甲未盡善良管理人的注意義務，應負賠償責任。若僅為牆面自然褪色，或地板因正常行走產生輕微磨損，原則上不必賠償。
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蔡憲騰律師 丁遵富法務 民法431條
法條重點
承租人支出有益費用，使租賃物增加價值，出租人知情而未反對者，於租賃關係終止時，得請求償還；但以現存增價額為限。承租人增設的工作物得取回，但應回復租賃物原狀。
實務重點
現存增價額，以租賃關係終止時仍存在的增價為準。
償還額以實際支出費用與現存增價額中較低者為限。
本條並非強制規定；當事人另有約定時，原則上依其約定。有益費用尚未受償，承租人仍不得拒絕返還租賃物。
生活案例
甲承租店面，經房東乙知情且未反對，花費30萬元增設固定水電管線。租約終止時，店面現存增價額為12萬元，甲最多只能請求乙償還12萬元。甲另裝設的可拆式冷氣可以取回，但須修補牆洞並回復原狀。
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法條重點
租賃物有修繕必要，且應由出租人負擔時，承租人應先定相當期限催告。出租人逾期不修，承租人可終止契約；或自行修繕後請求償還費用，亦可從租金中扣除。
實務重點
承租人宜用書面或訊息催告，載明損壞情形、修繕項目及期限，並保存照片、對話紀錄、估價單與發票。修繕責任仍須依契約約定、交易習慣及民法第429條判斷；未先催告就扣租，容易發生欠租及舉證爭議。
生活案例
租屋浴室水管漏水，房客以訊息催告房東在合理期限內修繕，房東逾期不處理。房客可以終止租約；也可自行請水電工修繕，再憑發票請求房東償還，或將必要修繕費從租金中扣除。
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